Г.А. Никитина эксперт журнала
Долги потребителей за ЖКУ – это серьезная головная боль любого исполнителя, будь то управляющая организация, жилищный кооператив или ТСЖ. И каждый "лечится" как может.Компании применяют разные методы воздействия на неплательщиков. Одни публикуют списки конкретных должников, не задумываясь при этом о законности своих действий. Другие, строго следуя правилам, отключают коммунальные услуги. Третьи обращаются в суд. Но как быть, если все перечисленные способы не дают результата? Если квитанция с пенями ложится в стопку к другим долговым письмам, отключать уже нечего да и взыскивать не с чего? Тогда остается самый крайний метод – выселение должника.Выселение из жилого помещения по причине задолженности за ЖКУ предусмотрено ст. 90 ЖК РФ. Решение о выселении должника может вынести только суд. Эта норма направлена на нанимателей и членов их семей, проживающих в жилых помещениях на основании договора социального найма. Ни собственников, ни арендаторов, ни каких-либо других лиц за долги по ЖКУ выселить нельзя.
Итак, выселению подлежит лицо, которое:
•проживает в муниципальной квартире по договору социального найма;
•не оплачивает счета за ЖКУ более шести месяцев подряд;
•не имеет уважительных причин для отсрочки оплаты ЖКУ.
Если должник соответствует всем названным критериям, нужно обратиться к наймодателю – собственнику жилого помещения (как правило, это муниципальное образование в лице администрации) с просьбой о возбуждении процедуры выселения.
Выселение – это расторжение договора социального найма в рамках подп. 1 п. 4 ст. 83 ЖК РФ, поэтому подать в суд иск вправе только собственник помещения. Исходя из диспозиции ст. 90 ЖК РФ для обращения в суд необходимо сделать следующее.
1. Доказать, что жилое помещение находится в муниципальной собственности и передано потребителю-должнику. Эти факты подтверждаются выпиской из реестра муниципального имущества и копией договора социального найма.
2. Подтвердить факт регистрации должника в помещении путем получения соответствующей справки в паспортном столе. Нелишним будет запросить сведения из органов ЗАГС о признании гражданина безвестно отсутствующим или умершим.
3. Доказать, что счета за ЖКУ должник не оплачивал более шести месяцев подряд. Этот факт можно подтвердить справкой о задолженности и выпиской о состоянии лицевого счета потребителя-должника.
4. Проверить наличие у потребителя уважительных причин для неисполнения обязанности по оплате ЖКУ. Для этого необходимо известить должника об образовавшейся задолженности и потребовать погасить ее, уведомив о возможности выселения из жилого помещения. В извещении следует предложить потребителю сообщить о причине неоплаты долгов.
Уважительными причинами невнесения платы за ЖКУ можно считать, например:
•длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;
•тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства несмотря на предпринимаемые ими меры;
•болезнь нанимателя и (или) членов его семьи;
•наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Это положение п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.
5. Предоставить другое жилое помещение по договору социального найма. Выписка из реестра муниципального имущества и справка из паспортного стола подтвердят факт нахождения помещения в муниципальной собственности и отсутствие иных зарегистрированных в нем лиц.
Предоставляемое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, находиться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. Размер жилой площади такого помещения должен составлять не менее шести квадратных метров на одного человека (ч. 2 ст. 15, ст. 90, 105 ЖК РФ). Такие условия предусмотрены п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. После подготовки и сбора необходимых доказательств наймодатель обращается в суд с требованием о выселении должника. Управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК) привлекают к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
К сведению
Закон не предусматривает пороговой суммы долга для возбуждения процедуры выселения. Важным является период образования долга – более шести месяцев подряд. По результатам рассмотрения спора суд может либо удовлетворить требование о выселении из жилого помещения, либо отказать.
Отказ в удовлетворении требований выносится, если:
•суд установил уважительность причин неисполнения потребителем обязанности по оплате ЖКУ. Критерии оценки уважительности закон не содержит, поэтому в каждом конкретном деле суд оценивает и определяет причины неоплаты по своему внутреннему убеждению;
•потребитель полностью или частично оплатил образовавшуюся задолженность за ЖКУ.
Также суд может предоставить потребителю отсрочку для устранения причин, послуживших основанием для расторжения договора социального найма, – для оплаты задолженности за ЖКУ. Подобные решения суд принимает исходя из конкретных обстоятельств дела и личности должника. Иногда основанием является срок неоплаты, когда иски подаются за период от шести месяцев до одного года. Поэтому наймодатель зачастую обращается в суд только по прошествии с момента прекращения платежей года и более.
Признание судом уважительности причин неоплаты и частичная оплата долга – преобладающие основания для отказа в удовлетворении требований о выселении. Поэтому до обращения в суд с требованием о выселении разумно сначала прибегнуть к иным мерам воздействия на должников – в рамках как досудебной, так и претензионно-исковой работы. Даже если это не принесет желаемых результатов, управляющая организация (ТСЖ, ЖСК), скорее всего, будет информирована о личности должника и причинах неоплаты им счетов за ЖКУ.