Общее собрание собственников МКД 

ВОПРОС №1:Кто может инициировать проведение общего собрания?

ОТВЕТ: Общее собрание может быть созвано:-по инициативе любого собственника помещения в данном доме (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);- по инициативе управляющей организации, заключивший договор управления с собственниками данного МКД (ч.7 ст.45 Жилищного Кодекса РФ);- по инициативе правления ТСЖ (п.8 ст.148 Жилищного Кодекса РФ);- органом местного самоуправления (по вопросам, отнесенным к его компетенции);- управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.6 ст.45Жилищного Кодекса РФ).

ВОПРОС №2:Кто финансирует проведение ОСС?

ОТВЕТ: В силу разъяснений Минстроя РФ (письмо от 28 августа 2015 г. N 27535-ОЛ/04) финансирует проведение общего собрания собственников и несет соответствующие расходы инициатор такого общего собрания, а именно:- если собрание проводится по инициативе любого собственника - то этот собственник;- если по инициативе управляющей организации - управляющая организация;- если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, - указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общего собрания УК, ТСЖ/ЖСК относится к компетенции общего собрания собственников (п.3.5 ч.2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ).Это может быть целевой сбор, введенный по решению общего собрания, или расходы управляющей компании, ТСЖ, ЖСК могут быть возмещены с так называемой «первой строки» («Плата за жилое помещение»), при условии включения данного вида затрат при утверждении размера платы общим собранием. 

ВОПРОС №3:Какие существуют формы проведения общего собрания собственников?

ОТВЕТ: В соответствие со ст.44.1 Жилищного Кодекса РФ существуют три формы проведения ОСС:– в форме очного голосования (совместное присутствие собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование).- в форме заочного голосования(опросным путем или с использованием системы ГИС ЖКХ в соответствии со статьей 47.1Жилищного Кодекса РФ) путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в ОСС, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.- в форме очно - заочного голосования – путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС.

ВОПРОС №4:Виды уведомлений и сроки их осуществления  при организации проведении общего собрания и оформлении его результатов?

ОТВЕТ:Все уведомления, связанные можно разделить на два блока:1.связанные с организацией проведения общего собрания собственников.2.обусловленные  фактом проведения собрания. К числу первых относится информирование собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания осуществляется не позднее, чем за десять дней до даты его проведения (ст. 45 ЖК РФ).Уведомление вручается нарочно, в том числе с использование услуги доставки заказной почты, каждому собственнику вне зависимости от назначения  использования такого помещения (жилое или нежилое), формы собственности (частная, государственная или  муниципальная). Уведомление может быть размещено в месте общего пользования  в многоквартирном доме, доступном для всех собственников, если соответствующее решение об изменении способа уведомления о  проведении собраний и принятых на них решениях принималось общим собранием ранее.  При использовании системы ГИС ЖКХ для проведения общего собрания инициатор не позднее,  чем за четырнадцать дней до даты начала его проведения обязан передать администратору общего собрания соответствующее сообщение.Администратор общего собрания размещает сообщение о проведении общего собрания в системе не позднее, чем за десять дней до даты и времени начала проведения такого собрания. В указанный срок администратор общего собрания направляет сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме каждому собственнику помещения в данном доме посредством системы.Ко второму блоку уведомлений относится:1.уведомление собственников о решениях, принятых общим собранием собственников, а также итогах голосования.  Оно осуществляется инициатором собрания в десятидневный срок с момента принятия решений  путем размещения сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников доме(ч.3 ст.46 ЖК РФ).2.направление инициатором общего собрания общего собрания копий решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК также в десятидневный срок после проведения общего собрания  (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).В качестве превентивной меры на практике инициаторы собрания направляют копии указанных документов в орган государственного жилищного надзора, опасаясь неисполнения управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК установленной п. 1.1 ст. 46ЖК РФ обязанности направить в течение пяти дней с момента получения указанных копий, в том числе, с использованием системы ГИС ЖКХ, в данный надзорный орган.

ВОПРОС №5:По каким вопросам повестки дня общего собрания решения принимаются простым большинством голосов собственников, присутствующих на собрании (более чем 50%)?

ОТВЕТ: 1) О сроках и порядке проведения годового общего собрания собственников помещений в МКД, а также о порядке уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).2) Об использовании информационной системы ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).3) Об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем (администратора общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).4) О порядке приема администратором сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).5) О порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСН/ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).6) О выборе и изменении способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).7) О выборе управляющей организации и определении условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).8) Об избрании и переизбрании Совета многоквартирного дома, если в многоквартирном доме не создано ТСН/ТСЖ, либо этот дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в доме больше четырех квартир (ст. 161.1 ЖК РФ).9) Об использовании информационной системы ЖКХ или иной информационной системы в деятельности Совета МКД, председателя Совета, комиссий собственников помещений в МКД в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ).10) О размере платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСН/ТСЖ, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).11) О внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ).12) О текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).13) О заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).14) О выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).15) О месте или адресе хранения протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ).16) Об избрании комиссии собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ).17) прочие вопросы, не требующие большего числа голосов для разрешения.

ВОПРОС №6:По каким вопросам повестки дня общего собрания решения принимаются большинством голосов всех собственников в доме (более чем 50%)?

ОТВЕТ:1) О создании ТСН/ТСЖ и утверждении его Устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ).2) О реорганизации ТСН/ТСЖ (ст. 140 ЖК РФ).3) О ликвидации ТСН/ТСЖ в случае, если его члены не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).4) О выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

ВОПРОС №7:По каким вопросам повестки дня общего собрания решения принимаются большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников в доме?

ОТВЕТ:1)  О размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации.2) О реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.3) О получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.4)  О пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.5) О пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.6) Об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.7)  О наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. 8) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.9) о создании ТСН/ТСЖ  собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).10) О создании ТСН/ТСЖ собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖКРФ).

ВОПРОС №8:Существуют ли вопросы, для решения которых необходимо согласие всех собственников помещений в МКД?

ОТВЕТ:Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст. 36 ЖК РФ).Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.40 ЖК РФ).

ВОПРОС №9:Какие сведения должен содержать протокол общего собрания?

ОТВЕТ:К обязательным реквизитам протокола ОСС относятся:•наименование – протокол (годового, внеочередного) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу (указать адрес дома).   Должна указываться и форма проведения (очное, заочное, очно-заочное голосование).•дата документа - день проведения собрания или принятия решения по вопросам повестки дня, указанная в уведомлении о проведении ОСС. Если общее собрание происходит в несколько дней, указываются даты его начала и окончания;•регистрационный номер протокола ОСС;•место и время проведения - адрес, по которому проводилось очное собрание или адрес, по которому были переданы письменные решения жильцов МКД при очно-заочном или заочном голосовании. Кроме того, необходимо указать временной период, в течение которого проводилось очное собрание или в течение которого передавались письменные решения жильцов МКД при очно-заочном и заочном голосовании;•сведения об инициаторе ОСС: для юридических лиц - полное наименование организации и ЕГРН согласно его учредительным и регистрационным документам; для физических лиц - полные ФИО по документу, удостоверяющему личность, номер помещения, собственником которого он является, и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на данное помещение;•общее количество голосов собственников помещений в МКД;•количество врученных бланков для голосования на общем собрании;•количество возвращенных бланков для голосования на общем собрании;•количество возвращенных бланков для голосования на общем собрании, не подлежащих учету в связи с нарушением порядка оформления;•«голосующая» площадь дома;•повестка дня;•наличие или отсутствие кворума и правомочности собрания.•текст протокола с данными голосования по каждому вопросу повестки дня отдельно «за», «против»  и «воздержался»;•сведения о приложениях к протоколу;•сведения о наличии особого мнения отдельных участников (при наличии);•подпись председателя и секретаря общего собрания, членов счётной комиссии. Указанные лица должны расписаться собственноручно и проставить дату проведения ОСС;• сведения о присутствовавших  приглашенных лицах.

ВОПРОС №10:Какие сведения о собственниках, участвующих в голосовании, администратор должен разместить в системе?

ОТВЕТ:Администратор общего собрания обязан указать в системе:- сведения о лице, участвующем в голосовании;- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;- переданное ему собственником помещения в многоквартирном доме в письменной форме и выраженное формулировками "за", "против" или "воздержался" решение по каждому вопросу повестки дня;- электронный образ указанного решения собственника помещения в многоквартирном доме в течение одного часа после получения решения.

ВОПРОС №11:Кто считается принявшим участие в голосовании на общем собрании с использованием ГИС ЖКХ?

ОТВЕТ:Принявшими участие в общем собрании с использованием системы считаются:- собственники в данном доме, проголосовавшие в электронной форме;- собственники в данном доме, решения которых получены до даты и времени окончания проведения голосования, указанных в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД с использованием системы проводится без перерыва с даты и времени его начала и до даты и времени его окончания.

ВОПРОС №12:В какие сроки можно обжаловать решения общего собрания собственников помещений в МКД?

ОТВЕТ:В соответствии с ч.6 ст. 46 ЖК РФ и ч. 3 ст. 181.4 ГК РФ собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение общего собранием собственников, если оно принято с нарушением норм Жилищного кодекса РФ и если:- он не принимал участие в этом собрании;- голосовал против принятия такого решения;- таким решением нарушены его права и законные интересы;- принимал участие в собрании, его волеизъявление при голосовании было нарушено.Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом (ч.6 ст. 46 ЖК РФ), но не позднее,  чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными (ст. 181.4 ГК РФ).Суд вправе  оставить в силе обжалуемое решение в случае, если:- голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;- допущенные нарушения не являются существенными;- принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику;- по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.Усложняет возможность оспаривания законности принятых решений в судебном порядке обязанность будущего истца, установленная ст. 181.4 ГК РФ.Так, собственник, оспаривающий решение собрания, должен уведомить в письменной форме заблаговременно всех остальных собственников помещений в МКД о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу Собственники, не присоединившиеся к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными. Надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома всегда является лицо, по инициативе которого было проведено данное собрание. Аналогично ответчиком не может быть ТСЖ. Собрание не может быть инициировано ТСЖ, только Правлением ТСЖ.