Общее имущество МКД 

ВОПРОС №1:Нужно ли организовывать пропускной режим для пожарной техники  или устанавливать охрану при ограничении въезда на придомовую территорию? 

ОТВЕТ: Заключение договора на охрану придомовой территории с привлечением услуг охранного предприятия или же отдельных физических лиц является последствием принятия решения об определении порядка использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, влекущее за собой возникновение дополнительных расходов для собственников помещений в таком доме.В силу положений ст. 44 ЖК РФ принятие таких решений отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников. Протокол общего собрания собственников будет являться первичным документом, порождающим права и обязанности в данной ситуации.Правомерность установка ограждений также должна подтверждаться документом, подтверждающим границы сформированного земельного участка, выделенного в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Стоит обратить особое внимание на установленные для данного земельного участка ограничения в пользовании в части организации свободного пожарного проезда иного транспорта и прохода пешеходов к смежным земельным участкам.В силу п. 23 Правил пожарной безопасности, утвержденных приказом МЧС России от 18.06.2003 года №131 дороги, проезды и подъезды к зданиям, сооружениям, открытым складам, наружным пожарным лестницам и водоисточникам, используемым для целей пожаротушения, должны быть всегда свободными для проезда пожарной техники, содержаться в исправном состоянии, а зимой быть очищенными от снега и льда.О закрытии дорог или проездов для их ремонта или по другим причинам, препятствующим проезду пожарных машин, необходимо немедленно сообщать в подразделения пожарной охраны.Обязанность лица, ответственного за содержание территории организовать беспрепятственный проезд специальных автотранспортных средств вытекает из данной норма. Зачастую на общем собрании утверждается некое положение об организации пропускного режима, в котором собственники прописывают, как организовывается охрана и пропуск спецавтотранспорта, порядок оплаты данных услуг, возложение обязанности по устройству ограждений и прочие условия.Если пропускной режим не организован, рекомендуем обратится в районную (городскую) прокуратуру, которая, проведя проверку, правомочна вынести представление в адрес ответственного лица об устранении нарушений в целом, а не касаемо специального транспорта отдельного вида. 

ВОПРОС №2:Как определить, относится ли батарея в квартире к общему имуществу, кем должен производиться её ремонт или замена? 

ОТВЕТ:В силу Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.Решением Верховного Суда РФ от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ09-725 было отказано в признании частично не действующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.Суд указал следующее.В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичным образом часть 1 статьи 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.В подпункте "д" пункта 2 Правил воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).Кроме того, пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.Следовательно, по смыслу пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом "д" пункта 2 и пунктом 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ).С учетом изложенного системное толкование пункта 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.Таким образом, в квартире стояки системы отопления в безусловном порядке относятся к общему имуществу. Батареи (радиаторы) являются собственностью потребителя, если имеют отключающие устройства.  В этом случае они подлежат ремонту и замене за счет собственника, а не управляющей организацией в счет платы на содержание жилого помещения.  Собственник самостоятельно выбирает подрядчика, который окажет ему услуги по замене или ремонту оборудования. 

ВОПРОС №3:Кто несет ответственность за кран, отключающий подачу воды в квартиру, расположенный на стояке? 

ОТВЕТ:В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичным образом часть 1 статьи 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.В подпункте "д" пункта 2 Правил воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).Кроме того, пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.Таким образом, действительно, ответственность за состояние спорных запирающих устройств, их содержание, ремонт и замену несет управляющая организация.Исключения, касающиеся последствий ненадлежащего их состояния, например, порывы и затопления жилых помещений, судебной практикой предусматриваются для случаев самовольной замены данных устройств собственниками такого помещения. 

ВОПРОС №4:Как можно снизить расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома? 

ОТВЕТ:В силу пп. «3» п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников.Наделяя конкретное лицо полномочиями по заключения договора, собственники одновременно или позже могут определить направления расходования средств, полученных от использования общего имущества.Не существует нормы, предписывающей в этой части безусловный порядок. Эти доходы могут быть направлены собственниками на снижение затрат на содержание общего имущества, на проведение текущего ремонта, погашение взносов на капитальный ремонт и проч. Собственники вольны в принятии решения о том, на что должны быть потрачены поступающие денежные средства. 

ВОПРОС №5:Возможно ли возмещение ущерба, причиненного в результате затопления жилого помещения по причине течи кровли? 

ОТВЕТ:Собственник помещения в многоквартирном доме вправе требовать возмещения причиненного ущерба, т.е. тех расходов, которые понес или должен будет понести на устранение последствий затопления.Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.При этом, для наступления гражданско-правовой ответственности по возмещению причиненного вреда необходимо, в том числе, наличие причинно-следственной связи между действием (бездействием) и наступившим вредом.В силу положений ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.В соответствии с ч. 3, 4тс. 30 ЖК РФ  собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилым помещением, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.Надлежащее содержание имущества  в многоквартирном доме собственниками обеспечивается выбором и реализацией избранного способа управления многоквартирным домом  и внесением платы за содержание жилого помещения и капитальный ремонт общего имущества.Как следует из обращения, собственники помещений в Вашем доме выбрали способ управления управление управляющей организацией.Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.С момента заключения договора ответственность за надлежащее состояние общего имущества несет именно управляющая организация.  Согласно пункту 1 статьи 4 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.Пункт 1 статьи 29 настоящего Закона предусматривает право потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы потребовать, в том числе, возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.В связи с этим собственник вправе требовать от управляющей организации возмещения причиненного ущерба. Для определения размера требований, подлежащих заявлению,  необходимо обратиться в любую экспертную (оценочную) компанию, которая вправе производить такого рода исследования и выдавать заключения. О дате и времени осмотра квартиры и составлении акта осмотра квартиры, фиксации последствий затопления квартиры управляющая организация будет уведомлена компанией-оценщиком.После получения отчета оценщика в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора необходимо обратиться с претензией в адрес управляющей организации, приложив к ней копию отчета. Это необходимое условие для обеспечения права предъявить требования в рамках защиты прав потребителя. В случае, если управляющая организация откажется или уклонится от заключения соглашения и выплаты компенсации возникает право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении ущерба. Помимо этого, истец будет иметь возможность компенсировать расходы, понесенные на оценку ущерба и иные судебные расходы.Согласно ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. №2300-1 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом.Т.е., дополнительно пользу потребителя судом взыскивается 50% от суммы требований, которые будут удовлетворены.Обращаем Ваше внимание, что в этом истец обязан доказать факт обращения с претензией к ответчику.Рекомендуем направить заказным письмом с уведомлением или описью ценного вложения претензии в адрес  управляющей организации.Обращаем Ваше внимание, что потребитель освобожден от уплаты государственной пошлины. 

ВОПРОС №6:Относятся ли автоматические выключатели ЭН, находящиеся в электрощите в подъезде (стоят до счетчика ЭН) к общему имуществу? 

ОТВЕТ:В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491).Решением Верховного Суда РФ от 26 мая 2008 г. N ГКПИ08-1022, оставленным без изменения Определением Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 14 августа 2008 г. N КАС08-397, пункт 7 признан не противоречащим действующему законодательству 

ВОПРОС №7:Как разрешить проблему организации отдельных зон отдыха и парковки на придомовой территории? 

ОТВЕТ:Данную проблему должны разрешить сами собственники. В первую очередь необходимо выяснить, как отмежеван земельный участок, входящий в состав общего имущества и проходил ли он межевание. Выделялся ли участок в общую долевую собственников помещений в данном доме или до настоящего времени собственники владеют только землей непосредственно под домом и прилегающей к нем до первого бордюрного камня, а остальная территория находится в муниципальной собственности.Если Вы владеете территорией, подлежащей благоустройству, то данный вопрос подлежит разрешению общим собранием собственников.Так, на собрании собственники могут определить, где должна располагаться детская площадка, зеленая зона, а где места под парковку автотранспортных средств. Одновременно должны быть определены источники финансирования принятых планов благоустройства.Если земельный участок находится в муниципальной собственности, то необходимо обратиться в орган местного самоуправления. Возможно, собственники и орган власти смогут найти вариант совместного разрешения проблемы.Помимо этого, в администрации рекомендуем выяснить, возможно ли принять участие в программе "Комфортная городская среда", в рамках которой будет проведено благоустройство территории.