Капитальный ремонт МКД

ВОПРОС №1:Существует ли возможность проведения капитального ремонта общего имущества в сроки, предшествующие установленным регпрограммой? 

ОТВЕТ:Воспользоваться средствами, накопленными за счет уплаченных взносов на капремонт, собственники на основании решения общего собрания смогут в сроки, установленные региональной программой капитального ремонта при котловом способе накопления. 

Если избран иной способ формирования фонда капремонта и собственники формируют его на спецсчете, то они ограничены только максимальными сроками регпрограммы, т.е. не позднее них.Для проведения капремонта в сроки, предшествующие закрепленным региональной программой, собственники вправе воспользоваться двумя возможностями.Согласно п. 1 ст. 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Перейдя на спецсчет, собственники смогут самостоятельно изменить сроки проведения капитального ремонта, будучи ограниченны лишь максимальными сроками региональной программы.Также собственники вправе воспользоваться правом, предоставленным п. 5 ст. 181 ЖК РФ. Так, в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были оказаны отдельные услуги и (или) были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих услуг и (или) работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное оказание этих услуг и (или) повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются, средства в размере, равном стоимости этих услуг и (или) работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих услуг и (или) работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующими фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.Постановлением Правительства Тульской области №471 от 10.09.2013 года утвержден Порядок применения критериев при определении очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.Данный порядок наделяет муниципальные районы (городские округа) полномочиями по проведению мониторинга технического состояния многоквартирных домов и  определению очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Именно эти данные используются при формировании региональной программы по проведению капремонта и краткосрочных планов ее реализации. 

Таким образом, если собственники выражают волю на проведение капремонта в более ранние сроки, но без изменения способа формирования фонда капремонта или использования прав, предоставленных п. 5 ст. 181 ЖК РФ, то первоначально необходимо обратиться администрацию муниципального района или городского округа для ознакомления  с результатами уже проведенного мониторинга и (или) проведения повторного обследования, а также для уточнения количества набранных баллов и возможности его увеличения за счет установления фактического состояния дома с учетом разрушения фасадной стены дома для последующего включения дома в краткосрочный план реализации региональной программы капремонта на более ранний период. 

ВОПРОС №2:Кто должен оплатить задолженность по взносам, возникшую до регистрации права на основании заключенного договора приватизации жилого помещения? 

ОТВЕТ:Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ п. 3 ст. 158 ЖК РФ был изложен в новой редакции. Так,  обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.Действие данной нормы распространено на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года. В связи с этим гражданам, заключившим договор приватизации,  стал доступен действующий механизм защиты от последствий бездействия предыдущего собственника.Таким образом, при приобретении жилого помещения на основании договора приватизации обязанность по оплате взносов возникает у нового собственника с момента государственной регистрации права, тогда как в остальных случаях новый собственник несет бремя расходов по оплате задолженности, сложившейся за предыдущим собственником. 

ВОПРОС №3:Возможно ли провести за счет фонда капремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса, капитальный ремонт крыши, «сорванной» во время стихийного бедствия? 

ОТВЕТ:Согласно п. 6 ст. 189 ЖК РФ в случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капремонта, стоимости работ и выборе уполномоченного собственника принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора. Проведенный капитальный ремонт в последствие учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.Таким образом, отсутствуют законодательно установленные препятствия к использованию средств фонда капремонта на устранение последствий перечисленных ситуаций. 

ВОПРОС №4:Обязан ли оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества собственник встроенного нежилого помещения в многоквартирном доме? 

ОТВЕТ:Обязанность собственника нежилого помещения уплачивать взносы на капремонт в настоящее время конкретизирована. В частности, ст. 171 дополнена п. 3, устанавливающим, что собственники нежилых помещений уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представляемых лицами, уполномоченными в соответствии с требованиями частей 1 и 2 настоящей статьи, которые вправе представить платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года. Собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. В случае, если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.Таким образом, законодателем устранены недостатки правовой нормы, позволявшие ранее недобросовестным собственникам трактовать закон в свою пользу и требовать для освобождения от беремени обязательных расходов, обусловленных наличием зарегистрированного права на помещение в многоквартирном доме вне зависимости от его назначения. 

ВОПРОС №5:Какие работы подлежат выполнению за счет минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме? 

ОТВЕТ:Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, утвержден п. 1 ст. 166 ЖК РФ и включает в себя:1.ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;2.ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;3.ремонт крыши;4.ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;5.ремонт фасада;6.ремонт фундамента многоквартирного дома.При этом нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации данный перечень может быть дополнен услугами и (или) работами по:1.утеплению фасада;2.переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;3.устройству выходов на кровлю; 4.установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;5.установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг;6.установке узлов управления и регулирования потребления  ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);7.другими видами услуг и (или) работ.В связи с этим окончательный ответ на данный вопрос зависит от содержания правовой нормы конкретного субъекта Российской Федерации, корректирующей данный перечень. 

ВОПРОС №6:Каковы принципы формирования краткосрочных планов реализации региональных программ капитального ремонта? 

ОТВЕТ:Данные принципы установлены п. 7.1 ст. 168 ЖК РФ и включают в себя следующее:1.  использование на цели капитального ремонта остатков средств на счете, счетах регионального оператора, не использованных в предшествующем году, и прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году с учетом требований, установленных ЖК РФ;2. необходимости корректировки объема работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах исходя из фактического уровня собираемости средств на капитальный ремонт на счете, счетах регионального оператора;3. последующая актуализация в связи с проведением капитального ремонта многоквартирного дома в объеме, необходимом для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера. 

ВОПРОС №7:Что необходимо для перехода на специальный счет? 

ОТВЕТ:В силу п. 1 ст. 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.Т.е., для изменения способа формирования фонда капремонта по общему правилу требуется волеизъявление собственников, выраженное в форме решения общего собрания собственников.Исключение составляют предусмотренные ст. 173 и ст. 189 ЖК РФ случаи принудительного изменения способа формирования способа на основании принятого в установленном законом порядке решения органа местного  самоуправления при непогашении сложившейся задолженности по взносам и (или) непроведении капитального ремонта общего имущества в сроки, определенные региональной программой. Для перехода на спецсчет собственниками на общем собрании должны быть разрешены следующие вопросы (п. 4 ст. 170 ЖК РФ)1. размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;2.владелец специального счета;3. кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Неразрешение собственниками третьего вопроса или выбор организации, не соответствующей установленным законам требованиям, не препятствует реализации решения об изменении способа формирования фонда капремонта, но, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.Оформленное протоколом общего собрания собственников решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется владельцу специального счета, на который перечисляются взносы на капитальный ремонт общего имущества в таком многоквартирном доме (при изменении владельца спецсчета), или региональному оператору, на счет которого перечисляются эти взносы.Оно вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, но не ранее полного погашения имеющейся задолженности по кредитным (заемным) обязательствам, а равно подлежащей погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет. 

ВОПРОС №8:Кто несет перед собственниками ответственность за качество проведенного капитального ремонта? 

ОТВЕТ:Пп. 11 п. 2 ст. 182 ЖК РФ возлагает на регионального оператора ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;Также регоператор обязан контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации (пп. 4 п. 2 ст. 182 ЖК РФ).В силу п. 6 ст. 178 ЖК РФ субъект Российской Федерации несет субсидиарную (дополнительную) ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.Т.е., первоначально при выявлении недостатков проведенного капитального ремонта собственники в претензионном порядке должны обращаться именно к региональному оператору, а не к подрядной организации, фактически выполнявшей работы по капитальному ремонту общего имущества. 

ВОПРОС №9:Каковы последствия непроведения капитального ремонта общего имущества собственниками, формирующими фонд капремонта на специальном счете? 

ОТВЕТ:В силу п. 7 ст. 189 ЖК РФ в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Т.е., происходит изменение способа формирования фонда капитального ремонта.Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора. Исключение составляют случаи наличия кредитных и (или) заемных обязательств, погашение которых осуществляется за счет средств, поступающих на соответствующий специальный счет.В дальнейшем на основании пп. 3 п. 4 ст. 168 ЖК РФ в региональную программу без учета мнения собственников вносятся изменения в части сроков проведения капремонта общего имущества в данном доме, определяемых в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. 

ВОПРОС №10:Вправе ли собственники влиять на величину взноса на капитальный ремонт общего имущества? 

ОТВЕТ:Согласно  п. 1 ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных законом, в  размере минимального взноса или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного ЖК РФ и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 8.1. ст. 156 ЖК РФ).Утверждение размера взноса на капитальный ремонт, превышающего установленный уполномоченным региональным органом власти  минимальный ст. 44 ЖК РФ отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников.Таким образом, собственники могут влиять на величину взноса на капитальный ремонт, но исключительно в сторону его увеличения. Уменьшен взнос быть не может. 

ВОПРОС №11:Каковы последствия недопуска в жилое помещение   подрядной организации для проведения капитального ремонта общего имущества, расположенного в таком помещении? 

ОТВЕТ:В силу пп. 4.1. п. 2 ст. 182 ЖК РФ Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ.Т.е., составляется акт о невозможности оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе завершения ранее начатых оказания услуг и (или) выполнения работ) в связи с воспрепятствованием. Это норма распространяется и на случаи создания препятствий организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, а равно лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в проведении капремонта, выразившегося в недопуске подрядной организации в помещения в многоквартирном доме и (или) к строительным конструкциям многоквартирного дома, инженерным сетям, санитарно-техническому, электрическому, механическому и иному оборудованию многоквартирного дома.В этом случае, в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации вносятся изменения, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.Актуализация регпрограммы в этом случае производится без учета мнения собственников (решения общего собрания) (пп. 4 п. 4 ст. 168 ЖК РФ).